Tout ce que vous devez savoir avant d’acheter ou de vendre en viager
Vous envisagez de vendre votre bien en viager et de profiter sereinement de votre retraite ? De devenir propriétaire et vous constituer un patrimoine immobilier à prix réduit et sans contrainte bancaire ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le viager et ses variantes grâce à notre guide pratique du viager !
Utilisé depuis les premiers siècles de notre histoire par les Romains, le viager est une transaction immobilière qui permet à une personne âgée de vendre son bien tout en restant chez elle et en percevant des revenus complémentaires à vie.
Longtemps critiqué par méconnaissance, le viager bénéficie aujourd’hui d’un regain d’intérêt car il offre de nombreuses réponses aux problématiques actuelles telles que la flambée des prix de l’immobilier et le financement de la dépendance. Le viager est en effet une solution attractive pour les acquéreurs qui souhaitent accéder à la propriété dans un contexte économique instable et les seniors qui cherchent à monétiser leur patrimoine immobilier pour améliorer leur quotidien.
Mais comment s’y prendre pour réaliser son projet de vente ou d’achat en viager ? Quels sont les pièges à éviter ? Découvrez notre guide pratique du viager gratuit qui vous aideront à y voir plus clair et à répondre à toutes vos questions !
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Des solutions intergénérationnelles gagnant-gagnant
Depuis quelques années, les solutions viager et nue‑propriété se développent et attirent de plus en plus de retraités qui veulent protéger leur retraite et leur avenir chez eux et d'actifs à la recherche d'une solution pour préparer leur retraite.
La dimension intergénérationnelle de la monétisation immobilière est évidente. Les actifs d’aujourd’hui donnent du sens à leur épargne en investissant pour préparer leur retraite tout en permettant à un retraité de mieux vivre la sienne. L’architecture de ce système est la même que celle de notre système de retraite par répartition où les actifs financent les retraites.
Les solutions de viager et de nue‑propriété favorisent le lien entre les générations grâce à la mise en place d’un contrat équilibré entre un vendeur et un acquéreur investisseur.
Le vendeur peut quant à lui anticiper sa succession et réaliser des donations défiscalisées à ses proches. Il les aide alors financièrement, au moment où ils en ont besoin, pour leurs propres projets, immobilier, entrepreneurial ou autre.
Comprendre les solutions
Notre équipe est composée de professionnels hautement qualifiés et motivés, qui sont tous experts dans leur domaine. Forts de nombreuses années d'expérience dans le secteur, ils possèdent l'expertise nécessaire pour fournir des services complets et de premier ordre à nos clients.
Viager occupé
Le plus connu et le plus fréquent
Nue‑propriété
Une opération sans aléas financier
Viager libre
Le contrat viager pour des biens non occupés par leur propriétaire.
Vente à terme
Une durée fixe intégrée dans le contrat de vente
VIAGER OCCUPE
La vente en Viager Occupé représente la grande majorité des ventes en viager en France (plus de 80%). Elle permet au(x) propriétaire(s) du bien immobilier de le vendre, de bénéficier d’un capital (bouquet) et d’une rente mensuelle, tout en conservant le droit d’occuper son bien toute sa vie durant.
L’acquéreur d’un bien en viager est appelé Débirentier. Il devient le propriétaire, sous réserve de satisfaire aux conditions définies au contrat, mais n’en a pas l’usage.
Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est conservé par le vendeur appelé le Crédirentier.
Les conditions de vente (répartition entre le bouquet et le capital rente) sont précisées par le vendeur et restituées sur la promesse puis l’acte authentique de vente.
Le bouquet est payé en une fois, à la signature définitive de l’acte. La rente est versée chaque mois et révisée annuellement pour être en accord avec le coût de la vie sur la base de l’indice choisi.
NUE-PROPRIÉTÉ
La pleine propriété d’un bien confère au propriétaire des droits complets. Ceux-ci peuvent néanmoins être décomposés en nue-propriété et en usufruit, par le biais d’un démembrement. Dans le cadre d’un investissement immobilier, le démembrement permet d’acquérir un bien pour un prix réduit, généralement 50% à 40 % moins cher. L’investisseur devient nu-propriétaire, c’est-à-dire qu’il possède le bien, mais ne peut pas en user. Lors du contrat de vente, il accorde l’usage de la maison ou de l’appartement à un tiers, l’usufruitier, pendant une durée déterminée.
VIAGER LIBRE
A l’instar du viager occupé, le vendeur bénéfice d’un bouquet versé intégralement lors de la signature du contrat de vente et d’une rente versée tous les mois
Cependant, le montant du bouquet et de la rente mensuelle sont mieux valorisés. En effet, le prix de vente d’un bien en viager libre est évidemment plus important qu’en viager occupé. Il n’y a pas de décote d’occupation qui vient minorer le calcul de la valeur du bien étant donné que le vendeur ne vit plus dedans et n’en fait plus aucun usage.
VENTE A TERME
Le principe de la vente à terme consiste à vendre un bien immobilier et à percevoir son paiement étalé dans le temps, pendant une durée déterminée à l’avance.
Souple et attractive, cette vente sur-mesure est une alternative à la vente traditionnelle. La vente à terme saura séduire les acheteurs qui souhaitent effectuer une acquisition ne présentant aucun aléa financier, contrairement au viager. Comme en viager, il existe deux types de vente à terme : la vente à terme occupée et la vente à terme libre.
Comprendre les calculs viager et nue‑propriété
Quels calculs pour un bien occupé ?
Les calculs viager et nue-propriété sont complexes et nécessitent l’avis d’un expert. Le conseiller ULTIMUM va intégrer toutes les données nécessaires en plus de son expertise et de sa connaissance du secteur.
- Estimation de la Valeur vénale.
Il s’agit de la valeur du bien sur le marché. Elle est estimée à partir d’une étude rigoureuse du quartier, de l’immeuble, l’étage, le confort, les travaux et des dernières ventes locales. Elle intègre également le fait que le bien soit occupé. La valeur vénale va servir de base pour les calculs.
- Calcul du Droit d’usage et d'habitation ou de l'usufruit.
Évaluation de la valeur financière de l’occupation du bien à vie par le vendeur. Ce calcul se fait à partir d’un barème reconnu intégrant entre autres, les statistiques d’espérance de vie.
- Valeur économique.
La valeur économique correspond au prix occupé moins le droit d’usage ou l’usufruit. Cette valeur va être celle la plus souvent retenue dans l’acte notarié.
- Définition du montant du bouquet et des rentes.
La valeur économique va être répartie entre le capital (bouquet) perçu par le vendeur au moment de la vente et si souhaité, une rente mensuelle à vie.
Il n'y a pas de règle fixe pour cette répartition. Le calcul de la rente viagère est réalisé à l’aide d’une formule : après avoir déduit le montant du bouquet de la valeur économique, le solde est converti en mensualités en appliquant un taux de rente déterminée en fonction de la durée estimée de l'opération.
Quels calculs pour un bien libre ?
- Estimation de la Valeur vénale.
Il s’agit de la valeur du bien sur le marché. Elle est estimée à partir d’une étude rigoureuse du quartier, de l’immeuble, l’étage, le confort, les travaux et des dernières ventes locales. Elle intègre également le fait que le bien soit occupé. La valeur vénale va servir de base pour les calculs.
- Pas de Calcul du Droit d’usage et d'habitation ou de l'usufruit.
Comme le vendeur ne souhaite plus occuper le bien aucun déduction correspondant au droit d'usage ou à l'usufruit n'est appliquée sur la valeur du bien.
- Définition du montant du bouquet et des rentes.
La valeur vénale libre va être répartie entre le capital (bouquet) perçu par le vendeur au moment de la vente et la rente mensuelle à vie.
Comme pour un viager occupé, il n'y a pas de règle imposée. La répartition se fait en fonctions des projets et besoins du vendeur. Le calcul du montant mensuel de la rente se fait de la même manière que pour un viager occupé avec un taux de rente lié à la durée estimée.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Quels sont les frais à payer par l'acquéreur ?
Lors d'un achat en viager, l'acquéreur doit payer les frais de notaire et les honoraires de l'expert viagériste.
L’assiette de calcul des frais de notaire dépend du type d'acquisition :
1) Le viager libre
L’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (la valeur vénale) du bien immobilier.
2) Le viager occupé
L'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement, à savoir la valeur de la nue-propriété. Les frais de notaire sont déduits à hauteur de la valeur du droit d'usage et d'habitation (ou de l'usufruit) car le vendeur reste à vie dans son bien.
Les frais de notaire sont ainsi réduits à hauteur de la part du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) dans la valeur vénale du bien. Les frais de notaires sont donc calculés sur la valeur du bien en tenant compte de la réduction du montant de la vente liée au DUH.
Bon à savoir : les montants du bouquet (somme payée au moment de la signature de l'acte authentique) et de la rente viagère n'ont aucune incidence sur le montant et le calcul des frais de notaire.
Quel est l'age idéal pour investir ?
Il n'y a pas d'âge pour investir en viager.
Parce que le viager est un investissement à long terme, nous préconisons d'acheter plutôt jeune (35 - 40 ans) quand les revenus sont stabilisés (carrière professionnelle) et/ou après avoir touché un capital (héritage,...).
Le risque pour l'acheteur est de décéder avant le vendeur. L'écart idéal entre l'acquéreur et le vendeur est d'au moins 25 ans.
A quel moment devient-on propriétaire d'un bien acheté en VIAGER ?
L’acheteur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (versement du bouquet et de la première rente viagère), il n’en possède pas le droit d’usage et il ne peut pas habiter ou louer le bien en cas de viager occupé, nue-propriété ou vente à terme occupé.
L’acheteur paye un bouquet lors de la vente et, selon la solution, une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.
Au décès du vendeur, l'acquéreur récupère la pleine propriété du bien immobilier et il peut alors en jouir comme bon lui semble : l’habiter, le louer ou le vendre.
Dans le cas d'une vente à terme, la durée de paiement des rentes et d'occupation du bien par le vendeur sont définies à l'avance dans le contrat.
Le contrat prévoit les modalités de restitution des clés et l’enlèvement des meubles du bien immobilier afin que l’acquéreur puisse le récupérer.
Peut-on faire un crédit pour acheter en VIAGER ?
Le recours au crédit pour acheter un bien en viager est très compliqué, voire quasi impossible.
En effet, l'achat en viager est basé sur le principe du crédit-vendeur, c'est le vendeur ou crédirentier qui "joue le rôle de la banque" en recevant l'apport initial (le bouquet à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire), puis les mensualités (la rente viagère mensuelle).
Le vendeur bénéficie d'une garantie hypothécaire (la clause de privilège du vendeur = hypothèque de 1er rang), ce qui lui garantit le paiement de la rente viagère jusqu'à son décès.
Quels sont les différents types de VIAGER ?
Le viager immobilier se caractérise par le fait qu'une partie du prix de vente est payée sous la forme d'une rente viagère.
En fait, il existe donc 2 types de viager :
- Le viager occupé
Le ou les vendeurs conservent un droit d'usage et d’habitation (ou un usufruit) à vie ou dans de rares cas pour une durée limitée dans le temps. En contrepartie de cette occupation, l'investisseur bénéficie d'une décote d'occupation sur le prix déterminée à partir d'un barème en fonction de l'âge du ou des vendeurs. Le ou les vendeurs peuvent quitter le bien à tout moment (libération anticipée) pour partir en maison de retraite, dans la famille ou autre, la rente est alors augmentée.
Lors du remembrement de propriété (libération du bien), l'investisseur peut le revendre, l'habiter ou le louer.
- Le viager libre
Le bien est vendu libre de toute occupation, l'investisseur peut le revendre, l'habiter ou le louer.
Ce type de viager concerne la vente d’une résidence secondaire, ou le plus souvent l'immobilier locatif. Avec le viager libre, le vendeur se libère de la gestion locative et échange la perception de loyers contre une rente en partie défiscalisée et garantie à vie.
Qui doit souscrire l'assurance habitation ?
Le vendeur (crédirentier) bénéficiant d'un droit d'usage et d'habitation (DUH) doit souscrire une assurance habitation en tant qu’occupant et non plus en tant que propriétaire.
Dès la signature de l’acte authentique de vente, il doit se rapprocher de sa compagnie d’assurance pour modifier son contrat.
L'acheteur (débirentier) doit souscrire une assurance habitation propriétaire, pouvant couvrir les risques non pris en charge par l’assurance de l’occupant ou du syndic.
Le lexique du viager et de la nue-propriété
Découvrez les mots clefs du démembrement immobilier
Bouquet, rente, DUH... l'univers du viager et de la nue-propriété dispose de son propre vocabulaire. Alors si vous voulez tout savoir sur ces termes parfois surprenants, suivez le guide.
ALÉA
Élément constitutif d'une vente en viager. La durée du contrat doit être aléatoire, c'est à dire que la date de fin ne peut pas être connue à la signature.
BARÈME
Tables de données établies à partir de statistiques démographiques officielles permettant d'établir la valeur financière d'un DUH ou d'un usufruit en fonction entre autres de l'âge du ou des vendeurs. Il est important que les estimations viager et nue-propriété soient réalisées à partir de barèmes reconnus.
BOUQUET
Somme versée par le débirentier (acquéreur) au crédirentier (vendeur) au comptant le jour de la vente dans le cas d'une vente en viager. Le bouquet ne représente qu'une partie du prix de vente, le reste étant versé sous forme de rente.
CESSION BAIL-A-VIE
Nouveau type de contrat proposé par Renée Costes qui permet à un retraité propriétaire de vendre son bien et ensuite de signer chez le notaire un bail de location à vie. Il pourra ainsi continuer à occuper les lieux contre paiement d'un loyer et pourra dénoncer le bail à tout moment.
CRÉDIRENTIER
Personne à qui la rente est due dans le cas d'une vente en viager, à savoir le vendeur.
DÉBIRENTIER
Personne qui paye la rente dans le cas d'une vente en viager, à savoir l’acquéreur.
DÉCOTE
Différence entre la valeur d'un bien sur le marché et la valeur des "murs" estimée lors d'une vente en démembrement de propriété. Cette différence correspond à la valeur estimée de l'occupation, du DUH ou de l'usufruit.
DROIT D’USAGE ET D’HABITATION
Droit strictement personnel permettant au vendeur en viager ou en nue-propriété de conserver la jouissance du bien et donc de continuer à vivre chez lui. En revanche, celui-ci ne peut pas louer son bien.
RENTE
Somme d’argent que le débirentier (acquéreur) s’engage, lors d'une vente en viager à verser périodiquement au crédirentier (vendeur) sa vie durant, le plus souvent avec une fréquence mensuelle. La rente représente une source de revenus additionnelle pour le crédirentier, et pour le débirentier, un moyen d’investir dans l’immobilier sans avoir recours à un crédit.
IMMEUBLE
Terme qui désigne tout bien immobilier sans distinction (par exemple, maison ou appartement).
LIBÉRATION ANTICIPÉE
Décision prise par un vendeur en viager ou nue-propriété qui dispose d'un DUH ou d'un usufruit de déménager et donc de quitter définitivement les lieux. L'acquéreur récupère alors la pleine propriété du bien. Cependant, cette décision donne lieu à une compensation financière pour le vendeur le plus souvent par une revalorisation de sa rente ou par le versement d'un capital additionnel, suivant les modalités définies dans le contrat de vente.
NUE-PROPRIÉTÉ (VENTE EN)
Solution de vente qui permet à un vendeur de vendre "les murs" de son bien tout en conservant le droit d'y vivre à vie par un DUH ou un usufruit. A la différence de la vente en viager, le montant de la vente est intégralement perçu le jour de la signature chez le notaire.
USUFRUIT
Droit permettant au vendeur en viager ou en nue-propriété de continuer à utiliser le bien immobilier mais aussi d'en percevoir les fruits par exemple de pouvoir le mettre en location.
DROIT D’USAGE ET D’HABITATION
Droit strictement personnel permettant au vendeur en viager ou en nue-propriété de conserver la jouissance du bien et donc de continuer à vivre chez lui. En revanche, celui-ci ne peut pas louer son bien.
VALEUR VÉNALE
Terme désignant la valeur financière d'un bien immobilier sur le marché. A noter la différence entre la valeur vénale libre (le bien n'étant pas occupé) et occupé (locataires...), cette dernière étant inférieure.
VIAGER
Solution de vente qui permet à un vendeur de vendre "les murs" de son bien tout en conservant le droit d'y vivre à vie par un DUH ou un usufruit. Le montant de la vente est pour partie perçu le jour de la signature chez le notaire (le bouquet) et pour partie versée sous forme de rente mensuelle durant toute la vie du vendeur (crédirentier).
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